Hamide HANGÜL

İstanbul’da ticari gayrimen­kul sektörü, yüksek faiz, sürdürülebilirlik ve dijital­leşme ekseninde yeniden şekil­lenirken, esnek çalışma mode­linin bazı şirketler tarafından iyice benimsenmesiyle kiralan­mayan ve boş kalan ofis blok­ları, farklı kullanım alanlarına dönüştürülmeye başladı.

Tale­bin şu anda düşük olduğuna, ki­raya çıkan ofislerin ilanda kal­ma süresinin 3-4 ayı bulduğuna işaret eden sektör temsilcileri, “Kiralama uzarsa fiyat düşüyor, mülk sahibi de farklı bir alana dönüştürerek bu mülkleri de­ğerlendiriyor” değerlendirmesi yaptı.

ABD merkezli gayrimen­kul hizmetleri şirketi CBRE’nin Türkiye Direktörü Can Kadir Yalnızcan, İstanbul’daki top­lam ofis stokunun 8.1 milyon metrekareyi aştığını, bu sto­ğun yüzde 62’sinin Avrupa Ya­kası, yüzde 38’inin ise Anadolu Yakası’nda bulunduğunu söy­ledi. Yalnızcan’a göre, ofis kira­lama pazarında yeni yatırımla­rın durması ve mevcut stokun daralması, kiralama süreçle­rini daha zorlu hale getirirken, 2025’te kira yenilemelerinin ağırlıkta olacağı bir dönem ya­şanması bekleniyor.

CBRE Türkiye’nin analizine işaret eden Yalnızcan, gelenek­sel ofis alanlarının, artık daha fazla esneklik ve çeşitli kulla­nım seçenekleri sunan alanlara dönüştüğüne işaret etti. Buna göre, esnek ofisler, ortak çalış­ma alanları öne çıktı. Bunun ya­nı sıra, büyük ölçekli ve atıl du­rumdaki ofis alanları da farklı sektörlere adapte edilerek, otel, rezidans veya sağlık hizmetle­ri gibi yeni kullanım alanları­na dönüştürülüyor.

Boş kalan ofislerin alternatif kullanım­lara açıldığına işaret eden Yal­nızcan, “İstanbul ve Ankara gi­bi büyük şehirlerde, özellik­le merkezi iş alanlarında ciddi bir ofis arz fazlası oluştu. Ancak bu alanların atıl kalması yeri­ne, yeni nesil hibrit çalışma sis­temlerine, esnek ofislere veya konut ve ticari alanlara dönüş­mesi mümkün. Dünya genelin­de olduğu gibi Türkiye’de de bu dönüşüm sürecine hızla adapte olan firmalar öne çıkıyor.”

Ticari için “alıcı yılı”

Ticari gayrimenkul sektö­ründe 2025 yılına ilişkin yatı­rım ve satış kararlarının yüksek faiz, dijital altyapı yatırımları ve sürdürülebilirlik kriterleriy­le şekilleneceğini söyleyen Yal­nızcan, yine sektör açısından 2025 yılının “alıcı yılı” olaca­ğını söyledi. Yalnızcan, yüksek faiz oranları ve krediye erişim zorluklarının birçok firmanın mülklerini satışa çıkarmasına neden olduğunu, özellikle yük­sek hacimli işlemlerde iskon­toların artmasını öngörüsünde bulundu.

İkitelli, Maslak’ta yüksek

Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, İstanbul’da boş kalan ba­zı blok ofislerin aparta, otele, öğrenci yurduna, poliklinik ve diyaliz merkezi gibi sağlık ku­ruluşlarına dönüştürüldüğünü söyledi. Basın Ekspres, Mas­lak gibi bölgelerde görüldüğü­ne işaret eden Araç, Gayrette­pe’deki Astorya’nın da komple vize merkezine dönüştürüldü­ğün söyledi. Araç, şöyle devam etti: “Atıl durumdaki yerler, farklı kullanım alanlarına dö­nüşüp faaliyete geçiyor.

İhtiyaç olan öğrenci yurdu, apart, sağ­lık merkezi. Mesela Maslak’ta bir iş merkezi turistik amaç­lı kullanım için dönüştürüldü. Aynı şekilde Basın Ekspres 18 katlı bir ofis binası öğrenci yur­duna, İkitelli’de 15 katlı başka bir bina da 1 artı 1 eve dönüş­türüldü. Çünkü uzun süre ki­ralanamadığı zaman mal sahi­bi dönüşüme gidiyor. Bağım­sız bütünsel bir ofis bloğuysa, o dönüştürülebiliyor, ofis bina­sında 3-4 kat boşsa orada dönü­şüm olmuyor.”

Türkiye’de 650 bina sertifikalı ‘yeşil’lendi

Türkiye’de şu anda farklı standartlara göre sertifikalandırılmış 650’nin üzerinde yeşil bina bulunduğunu açıklayan Yalnızcan, yapımı devam eden projelerle bu sayının 1200’e yaklaşacağını, özellikle karbon sıfır taahhütleri bulunan yerli ve yabancı firmaların, tercih edecekleri ofis binalarında yeşil bina sertifikasını şart koştuğunu dile getirdi. Yeşil bina yatırımlarının kentsel dönüşüm projelerinde yeterince hızlı ilerlemediğini ifade eden Yalnızcan, bunun en önemli nedeninin maliyet artışları olduğunu söyledi.

Fiyatlar geri çekiliyor

Evde çalışma düzeniyle birlikte kiralanmayan plazalarda söz konusu dönüşümlerin görüldüğüne işaret eden Şenay Araç, şu değerlendirmelerde bulundu: “Ofis kiraları şu anda stabil gidiyor. İlanda kalma süreleri 3 ay, 4 ay uzayabiliyor. Bazen ilan fiyatlarında geri çekilmeler oluyor, örneğin 50 bin liradan kirayı çıktıysa ve kiralanmadıysa 60 bin liraya kadar geri çekiliyor. Şu anda piyasada 80-150 metrekare arasındaki daha uygun fiyatla ofislere talep var.”