Hamide HANGÜL
İstanbul’da riskli binaların yenilenmesi için devlet destekli projeler, kira yardımları ve kredi seçenekleri kentsel dönüşüme teşvik ederken, güçlendirilen kentsel dönüşüm yasasıyla da sürecin hızlanması hedeflendi.
Ancak kimi zaman sürecin şeffaf yönetilmemesi, uygulamada karşılaşılan zorluklar hak mağduriyetlerine neden olurken, bu durum yeni davalara da kapı açtı. Kentsel dönüşümün uzmanlık gerektirdiğini vurgulayan ve bu konuda 13 yıldır danışmanlık veren firma olduklarını söyleyen Meka Yapı Kentsel Dönüşüm Proje Yönetimi ve Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Nurdoğan Babadağ ile İstanbul’da kentsel dönüşüm projeleri, paylaşım oranları ve yaptıkları çalışmaları konuştuk.
“Tedbir kararı alınabiliyor”
Yenilenen kentsel dönüşüm yasasıyla işlerin kolaylaştığını, önceden 3’te 2 olan karar alabilme şartının, şimdi yüzde 51 salt çoğunlukla sağlanabildiğini anımsatan Babadağ, ancak bazen de yüzde 51 oranını yakalamak için hak sahiplerine sözler verilerek işlerin çabuklaştırıldığı, bu durumun da kalan yüzde 49 için mağduriyetlere neden olabildiğine işaret etti. Babadağ, “Yani, şeffaf süreçle ilerletilen yüzde 51’le işler çözümcül şekilde tamamlanırken, iyi niyetli olmayan durumlarda mağduriyetler oluşabiliyor.
O zaman da davalar çıkıyor, hak kaybına uğradığını düşünen yüzde 49’daki malikler mahkeme yoluna gidiyor ve dava, hakiminin taktirine göre olmak üzere çoğunlukla da tedbir kararı alınarak kentsel dönüşüm süreci tüm malikler için duruyor. Şu anda açılan birçok davalar var. Ağırlıklı arsa payları, şerefiyelerin korunması yönünde davalar açılıyor” açıklamasında bulundu. Bu durumun hukuki yeni aşamaları da beraberinde getirdiğini belirten Babadağ, karşılaşılan sıkıntıları şöyle anlattı: “Çünkü bina bittikten sonra bile dava açma hakkı var. İnşaata başlanamıyor ya da malikler arasındaki tazminat davasına dönüşüyor.
Genelde hakkının gasp edildiğini düşünen malik, arsa payının satışını engellemek için önce kendisine yüzde 51 tarafından çekilen ihtara istinaden kendisine diretilen sözleşmeyi imzalıyor. Sonrasında ise hakkını aramak için hemen dava açıyor. Bu davalardan kaynaklı olarak tapulara şerhler konuluyor ve tapu sahipliğine ilişkin haklarını kullanamıyorsun dava sürdüğü sürece. Yani yüzde 51’i oluştursan dahi… Şu anda çok fazla var” dedi.
Bağdat Caddesi’nde yüzde 70’e çıkan yerler var
Kentsel dönüşümün kritik noktalarından birinin de müteahhit ve hak sahipleri arasındaki paylaşım oranları ve teknik şartların ise bölgeden bölgeye değiştiğine işaret eden Nurdoğan Babadağ, sözlerini şöyle sürdürdü: “Bir yede metrekare fiyatı 220 bin lira olurken, başka bir yerde 80 bin lira. Dolayısıyla bölgesine göre teknik şartlar değişiyor. Biz bölgenin kaldırabileceği bir yapıda, müteahhit ve maliklerin onaylayacağı tarzda bir paylaşım oranını belirliyoruz. Mesela Bağdat Caddesinde yüzde 70 hak sahibinin, yüzde 30 müteahhidin aldığı yerler de var. Dükkanda yüzde 80’e çıkıyor. Yine Küçükyalı’da 55 arsa sahibi, yüzde 45 müteahhit, Beşiktaş’ta yüzde 68 hak sahibi, yüzde 32 müteahhit. Güngören’de ise oranlar yüzde 50-50 seviyesinde. Çünkü her yerde satış fiyatı farklılık gösteriyor. Ancak bu oranlar genel ortalamalar.”
“Danışmanlık yaptığımız 340 bina tamamlandı”
Bugüne kadar danışmanlığını üstlendikleri yaklaşık 340 binanın tamamlanarak, hak sahiplerine teslim edildiğini söyleyen Nurdoğan Babadağ, yaptıkları çalışmaları şöyle özetledi: “Biz, net alanların, şerefiyelerin korunduğu bir planlama yaparak mimari projeleri çiziyoruz. Sonra maliklere sunum yapıyoruz, malikler de onaylar ya da revize talep eder. Onların onaylamasıyla proje netleşir, ardından hukuki ve teknik şartnameleri yazılır.
Piyasa değerine göre paylaşım oranı hesaplanıyor, metrekareler bulunuyor. Böylelikle binanın teklif alma dosyasını hazırlayıp, maliklere veriyoruz. Malikler de o dosyayı müteahhitlere götürerek, kendi müteahhitlerini seçiyorlar. Sonra o teklifler bize geliyor, biz de müteahhidin mali durumu, karne grupları, kira tekliflerini hepsi değerlendiriyoruz. Malikler tarafından kim çok oy aldıysa o firma belirleniyor ve müteahhit netleşiyor. Şu anda 60-65 binanın danışmanlığını yapıyoruz.”
“Arsa payı mı, metrekareye göre mi yapılacak netleşmeli”
Söz konusu yüzde 51 çoğunluk şartı getirilen düzenlemede bir konuya net şekilde nokta konulması gerektiğine işaret eden Nurdoğan Babadağ, sözlerini şöyle sürdürdü: “Kanunda, ‘yeni bina inşaatı arsa payına göre mi yapılır, yoksa mevcut konuma ve net metrekareye göre mi yapılır? Orada bir belirleme yapılmadığı için herkes kendisine göre yasayı yorumluyor. Yani ‘yüzde 51’i yakaladım arsa payı oranında istediğimi yaparım’ diyenler çıkabiliyor. Veya ‘alırım birinci kattakini 4’üncü kata çıkartırım, 7’inci kattakini 1’inci kata indiririm’ diyor.
Kanun yüzde 51’le yürüyebilirsin diyor. Ancak, bunun anlamı aslında, binanın yapım şeklini ve hangi müteahhitle anlaşacağını yüzde 51 belirler demek istiyor, yani ‘mevcut haklara ait şerefiyeleri koruyarak ilerleyebilirsin’ diyor aslında. Ancak onu açık açık söylemediği için dava yolları açık, şu anda davaların en az yüzde 30 arttığını söylemek mümkün.” Kat sınırlamasına da dikkati çeken Babadağ, bu bölgelerden birinin de Etiler olduğunu, yüksek bina yapılamadığını, özel izin olmadığı sürece kat sınırlamasının zemin kotlarına göre belirlenecek şekilde olmak üzere 5 kat olduğunu söyledi.
News
