Büyük çaplı konut, AVM ve iş merkezleri atıl kaldı: Milyarlık ‘hayalet’ plazalar

Hamide HANGÜL

İstanbul’un hareketle cad­delerinde yükselen bir dö­nemin görkemli yapıları sessizce kaderine terk edildi. Mega kentin farklı semtlerin­de miras, imar planlarına iti­raz ve hukuki nedenlerle ya­rım kalan Tat Towers, Bostan­cı AVM, Central Park İstanbul, Caprice Gold gibi onlarca iş ve alışveriş merkezleri yıllardır tamamlanmayı ve ekonomik değer oluşturmayı bekliyor. İs­tanbul’da adeta hayalet görü­nümüne bürünen ve bazıları 30 yıldır tamamlanamayan pla­zalar, bulundukları semtlerde fiziki çöküntü ve kontrolsüz­lüğüyle risk oluşturuyor.

Uz­manlar, söz konusu yapıların, çöküntü alanı haline gelmesi­nin ilçeleri de olumsuz etkile­diğini, atıl binaların özellikle barınma sorunu karşısında ko­nut kiralamasına açılarak, yük­sek fiyat artışlarının kırılma­sına katkı sunabileceği öneri­sinde bulundu. Atıl durumdaki binalar ve şehre etkilerine yö­nelik sorularımızı yanıtlayan Denge Değerleme Genel Mü­dür Yardımcısı Mehmet Ali Hartavi, hukuki anlaşmazlık­lar ve teknik engellerle yarım kalan büyük çaplı konut, otel, alışveriş merkezi ve iş merkezi projelerin, şehir görünümünü olumsuz etkilerken çevresin­deki yaşam alanlarında da so­runlar yarattığını söyledi.

Atıl şantiyeler mahalleleri olumsuz etkiliyor

İstanbul’un farklı semtle­rinde yıllardır tamamlanmayı bekleyen “Kabuğu var, içi boş” projelerin, büyük çoğunluğu­nun, ekonomik dalgalanmala­rın yoğun olduğu dönemlerde durduğuna işaret eden Harta­vi, “Örneğin Tat Towers’ın ka­ba inşaatı 2008’de tamamlan­dı, ancak miras sorunları nede­niyle 2009’dan beri beklemede.

Caprice Gold Otel 2014’te ta­mamen durdu, tek bir proje­de 614 devre mülk bulunuyor. Bostancı AVM ise 30 yılı aşkın süredir bekliyor. Esenyurt’ta Innovia sitesinin ilk üç etabı sorunsuz teslim edilmişken, Innovia 4 farklı bir kaderi ya­şamakta. Yüzde 65’i tamam­lanan projedeki 2 bin 360 ba­ğımsız birimin hayata geçebil­mesi için kat irtifakı kurulması gerekiyordu. Ancak paydaşlar arası anlaşmazlık nedeniyle süreç halen tamamlanmış de­ğil. Projeyi üstlenen Yeşil GYO ise konkordato ilan etti.

Bu tür projeler yalnızca ekonomik de­ğil sosyal sorunlara da yol açı­yor. Güvenlik riski oluşturan atıl yapılar mahallelerde ya­şam kalitesini düşürüyor; fi­ziki çöküntü ve kontrolsüzlük de sosyal bozulmaları berabe­rinde getiriyor” diye konuş­tu. Kartal’da yer alan projele­rin de benzer kaderi paylaştığı­nın görüldüğüne vurgu yapan Hartavi, “2010’lu yılların ikin­ci yarısında başlatılan proje­lerin neredeyse on yılı bulan, tamamlanamama durumu ve projelerin çöküntü alanı haline gelmesi ilçeyi olumsuz etkili­yor” ifadelerini kullandı.

Bazıları 30 yıldır tamamlanmayı bekliyor

-Tat Towers (Zincir­likuyu, Şişli): 1989’da baş­layan ofis projesinde iki ku­le 2009’da tamamlandı ancak miras davaları nedeniyle bina hâlâ kullanıma açılamadı.

-Caprice Gold Otel (Bay­rampaşa): 2010’da başlatı­lan 27 katlı devre mülk proje­si, 150 bin metrekarelik alanda yükseliyordu. 2014’te durdu; 28.130 kişi mağdur oldu.

-Bostancı AVM (İçeren­köy, Ataşehir): 1995’te başla­yan AVM projesi, müteahhidin iflası sonucu yarım kaldı ve ya­pı hâlâ tamamlanmayı bekliyor.

-Transform Fikirtepe (Fikirtepe, Kadıköy): 2016’da başlayan, 1092 bağımsız bölüm­den oluşan proje, 2018’de tes­lim edilmesi beklenirken he­nüz tamamlanamadı.

-Bakırköy 46 – Central Park İstanbul (Kartaltepe, Bakırköy): 2013’te başlayan proje, imar planlarına ilişkin mahkeme kararları ve yeniden başlama sürecine rağmen ha­len tamamlanamadı.

-Acron Rezidans (Ce­vizli, Kartal): 2022’de teslim edilmesi planlanan, 112 konut ve 11 ticari alan içeren proje, 3 yılı aşkın süredir halen ta­mamlanamadı.

-Innovia 4 (Cumhuriyet, Esenyurt): 26 bloktan oluşan projenin inşaatına 2016 yılın­da başlandı, 2018 yılında tes­lim edilmesi planlanmasına karşın tamamlanamayan pro­jeler arasında yerini aldı.

 Konuta dönüşmesi kiraları dengeler

GABORAS CEO’su Ruhi Konak, miras kaynaklı ya da uzun süre­dir atıl kalan yapıların, ekono­miye kazandırılabilecek değerli stoklar olduğunu belirterek, şöyle devam etti: “Bu yapılar yalnızca konut değil; otel, öğ­renci yurdu veya sağlık tesisi gibi farklı kullanım alanlarına da dönüştürülebilir. Böylece hem yeni inşaat maliyetleri azalır hem de mevcut şehir dokusu korunur. Şehirlerde konut arzını artırarak kira fiyatlarının dengelenme­sine katkı sağlayabilir. Atıl durumdaki binala­rın yeniden işlevlen­dirilmesi; piyasaya canlılık kazandıra­cak, toplumsal ih­tiyaçları karşıla­yacak ve uzun vadede şehir ekonomi­sine katkı sağlaya­caktır.”

Beş yıl bitmeyen yapılarda ruhsat iptali hakkı var

İstanbul’da deprem riski ve kentsel dönüşüm süreci göz önünde bulundurulduğunda, ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içinde tamamlanamayan yapılara yönelik 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. Maddesinin kritik öneme sahip olduğuna dikkati çeken Mehmet Ali Hartavi, şöyle devam etti: “Bu maddeye göre, ruhsat süresi içinde tamamlanmayan yapılar için ilgili belediye veya yetkili idare ruhsatı iptal etme yetkisine sahiptir.

Atıl kalan alanların sosyal ve kültürel kullanıma açılması ve kentsel dönüşüm süreçlerinin sağlıklı, etkin yönetilmesi İstanbul’un geleceği için hayati önem taşır. Bu süreçlerin başarısı; teşvikler, yasal düzenlemeler ve kapsamlı planlamalarla desteklenmelidir. Böylece hem İstanbul’un deprem riskine karşı dayanıklılığı artacak hem de kentsel estetik ve yaşam kalitesi korunacaktır.”