Hamide HANGÜL
Resmi Gazetede geçtiğimiz ay yayımlanan kararla, 8 yıl sonra stüdyo dairelere izin verilmesi, konut piyasasında hem talebi, hem de fiyatları etkileyecek. Bu değişikliği, gerek tek kişilik hane sayısının 5.32 milyona çıkması, gerek öğrenci, gerekse iş hareketliliğiyle kısa süreli şehir değiştirme ihtiyacının artması demografik yapı olarak da destekliyor. Ancak bir konut projesinin tamamı ya da çoğunda stüdyo daireye yapım izni verilmiyor. Yüzde 20 ile sınırlı.
Yani 50 daire yapılacaksa, bunun sadece 10’u stüdyo olabilecek. Böylelikle kısa sürede arz fazlası oluşması da önlenmiş olacak. Stüdyo dairelere dönüşün hem ev sahipliğini artırması hem de kiralarda yüksek artışı frenlemesi bekleniyor. İstanbul’da 1 artı 0 daire kiraları ortalama 7 bin liradan başlayıp, 100 bin liraya kadar çıkıyor. Stüdyo dairelerin konut piyasasına etkisine yönelik sorularımızı Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Ali Hartavi yanıtladı.
Demografik yapı destekliyor
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğin 1’inci maddesiyle getirilen değişikliğin, 2017 sonrası fiilen yasaklanan stüdyo daire tipolojisine kısmen de olsa dönüş kapısını açtığına işaret eden Hartavi, imar ve mimari etkisini şöyle anlattı: “Yüzde 20 kota nedeniyle projelerin tamamının stüdyo dairelerden oluşması önleniyor. Ancak karma daire tipi, yani 1+0 – 1+1 – 2+1 – 3+1 karışımı projeler yaygınlaşabilir. Bu durum, koridor ve ıslak hacim optimizasyonu, galeri-atriumlu aydınlatma ve mobilya-entegre çözümleri gibi mimari yaklaşımları öne çıkarabilir.” Stüdyo dairelerin demografi yapıyla da desteklendiğine işaret eden Hartavi, “Tek kişilik haneler, geç evlilik ve öğrenci-genç profesyonel hareketliliği, stüdyo dairelere talep yaratıyor.
2024 verilerine göre Türkiye’de tek kişilik hane sayısı 5,32 milyon, ortalama hane halkı sayısı ise 3,11 olarak kayıtlara geçti. Bu demografik yapı da stüdyo daire üretimini destekliyor” değerlendirmesinde bulundu. Stüdyo dairelerle ilgili net bir sayı olmadığına vurgu yapan Hartavi, 2017 sonrası yasağın etkisiyle mevcut payının oldukça düştüğünü belirterek, “Yeni arzın yüzde 20 kotasıyla sınırlı olması kısa vadede arz fazlası yaratmayacak ve fiyat istikrarını koruyacaktır” dedi.
“İki yıl içinde arz artışı kiralar hafif düşürebilir”
Söz konusu daire tipinin kiralık piyasasında da etkili olacağını söyleyen Hartavi, şu öngörülerde bulundu: “Beşiktaş, Kadıköy, Çankaya gibi merkez ilçelerde 1+0 ve 1+1 daire kiraları, büyük türdeki dairelerin metrekare bazında yüzde 10 ila 20 üzerinde seyretmeye devam edebilir. Kent çeperlerinde ise yeni stok ile birim metrekare fiyatları daha ılımlı seviyelere gelebilir. Satın olma noktasında ise stüdyo daireler, düşük toplam maliyeti ve yüksek likiditesi ile ilk ev talebini artırabilir.
Kredi koşulları ve yatırımcı ilgisi belirleyici olacaktır.” 2026 ve 2027 yıllarında daire teslimleri ve kiralık arz artışı öngörüsünde bulunan Hartavi, böylelikle kent çeperlerinde kira seviyelerinde hafif düşüş, merkez ilçelerde mevcut seyrin korunmasının söz konusu olabileceğini belirtti. Hartivi, sözlerini şöyle sürdürdü: “2017’de fiilen yasaklanan stüdyo daireler, ‘yatak nişi’ düzenlemesiyle yönetmelik uyumlu bir şekilde yeniden hayat buldu. Bu değişiklik; demografik ve piyasa trendleri doğrultusunda talebi destekliyor.”
“Hanehalkı büyüklüğü düşüyor”
Yüksek Şehir Plancısı ve İmpo İmar Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Müberra Oflaz, projenin tamamında değil, en fazla yüzde 20’sinde ilgili şartları sağlamak kaydıyla stüdyo daire yapımına iznin söz konusu olduğunu belirterek, şu değerlendirmelerde bulundu: “Metrekare fiyatları çok arttı, insanlar konuta erişemiyor alım gücünü rahatlatmak ve daha makul fiyatlı konutların üretilebilmesi için böyle bir düzenleme söz konusu. Hane halkı büyüklüğü de gittikçe düşüyor, stüdyo daireler artık makul geliyor. Üniversite öğrencilerinin yanı sıra, yalnız yaşayanlar kişilerde de artış var. Hem nüfustaki değişim hem ekonomik zorluklar stüdyoları geri getirmiş görünüyor.”
News
